魔法の経費!減価償却費で税金をコントロールする!
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***魔法の経費!減価償却費で税金をコントロールする! [#z38...
前回のコラムでは、物件購入者の税率によって、不動産投資で...
減価償却費は、お金の支出はないのに、毎年の損益計算で経費...
減価償却費の仕組みとは?
不動産運営の3大経費は、固定資産税、借入金利、減価償却費で...
減価償却費とは簡単に言うと「モノの劣化代」です。だから劣...
では、この減価償却費の仕組みはどうなっているのでしょう?
モノには耐用年数があります。そして、税法にも減価償却費を...
構造別の耐用年数:鉄筋コンクリート(RC)47年、重量鉄骨34...
税法ではこの耐用年数に応じて償却率というものが決められて...
例えば1億円の新築建物の減価償却費を構造別に計算してみます。
RC:1億円×償却率0.022(耐用年数47年)=減価償却費220万円...
重量鉄骨:1億円×償却率0.030(耐用年数34年)=減価償却費30...
木造:1億円×償却率0.046(耐用年数22年)=減価償却費460万...
木造はRCの倍以上の減価償却費を年間に計上できますが、気を...
RCだと220万円の減価償却費を47年間計上できますが、木造だと...
つまり同じ1億円の建物を、RCは47年、重量鉄骨は34年、木造は...
でも反対にキャッシュフローに大きく影響を与える借入金の借...
中古物件の減価償却費は工夫ができる!
耐用年数によって決まる減価償却費ですが、もし建物が新築で...
建物が中古の場合は、原則としてその建物の使用可能期間を見...
しかし、その建物があと何年使えるかを見積もることはとって...
1.築年数が耐用年数を超えている場合
耐用年数=法定耐用年数×20%
【具体例】木造の建物(耐用年数22年)で耐用年数を超えてい...
木造の耐用年数22年×20%=4年
2.築年数が耐用年数の一部を経過している場合
耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%
【具体例】RCの建物(耐用年数47年)で10年経っている場合の...
37年(RCの耐用年数47年-築年数10年)+2年(築年数10年×20%...
では、この耐用年数を使って中古建物の減価償却費を計算して...
例えば、1億円の土地付き築年数10年のRC物件を購入したとしま...
まず、RCで築10年ですので、耐用年数は39年です。
この耐用年数をもとに減価償却費を計算します。耐用年数39年...
しかし、購入した物件は、土地付きの物件なので、1億円を土地...
実はここに知っている人だけの知識と知恵が活かされることに...
減価償却をすることができるのは建物だけです。ということは...
この土地と建物を分ける方法はいくつかあります。先ほどの1億...
1.売買契約書に土地と建物の金額が記載されている場合
売買契約書に土地5千万円、建物5千万円と金額が記載されてい...
建物5千万円×償却率0.026(耐用年数39年)=130万円/年
2.売買契約書に土地と建物の金額が記載されていない場合
売買契約書に土地と建物の金額が総額で1億円と記載されてい...
合理的な方法はいくつかありますが、もっとも代表的な方法が...
1億円で購入した物件の固定資産税評価額が土地建物7千万円で...
土地建物1億円×60%(建物の固定資産税評価額4,200万円÷土地建...
この場合の減価償却費は、次のようになります。
建物6,000万円×償却率0.026(耐用年数39年)=156万円/年
さらに、建物の固定資産税評価額に消費税率(1.05)を加算し...
このように中古物件の場合は、建物の金額をいくらにするかで...
したがって、物件を購入する際に、建物の金額を売主さんと交...
もちろん建物の金額を極端に高くしてしまうと問題はあります...
このように考えると、不動産投資でお金を残すためには、不動...
減価償却費の逆襲
では、減価償却費は大きければ大きいほど良いのでしょうか?
やはり税法はうまくできていて、この減価償却費が逆襲してく...
まず先ほど例に出した1億円の物件の減価償却費は、建物価格が...
それではお金が出ていかない代わりに、何がなくなっているの...
実は、6千万円で購入した建物から、この156万円が差し引かれ...
建物6千万円‐減価償却費156万円=建物5,844万
しかし、建物から減価償却費が差し引かれたとしても、税引き...
それはこの物件を売ったときです。例えばこの物件を10年後に9...
10年間の減価償却費:156万円×10年=1,560万円
10年後の物件の簿価:土地4千万円+建物6千万円‐減価償却費1,...
売価9千万円‐10年後の物件の簿価8,440万円=売却益560万円
「簿価」とは、この物件の帳簿上の金額で、その時の不動産の...
物件を売却した時には、この簿価を差し引くことで売却益を計...
したがって、減価償却費の金額が大きいほど、簿価が少なくな...
そして、個人で物件を所有している場合は、不動産所得とは別...
短期譲渡所得(譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下)...
長期譲渡所得(譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超):...
不動産所得に掛かる税率15%の人が、3年後に物件を売却して売...
3年間の減価償却費累計額:所有時の年間減価償却費156万円×3...
3年間の節税効果:468万円×15%=70.2万円
3年間の減価償却費累計額456万円は、売却する時には売却益と...
売却時の納税額456万円×39%=177.84万円
3年間の節税額70.2万円に対して、売却時の納税額が177.84万円...
70.2万円-177.84万円=▲107.64万円
このように、毎年の減価償却費を大きくできれば何でも良いと...
終了行:
***魔法の経費!減価償却費で税金をコントロールする! [#z38...
前回のコラムでは、物件購入者の税率によって、不動産投資で...
減価償却費は、お金の支出はないのに、毎年の損益計算で経費...
減価償却費の仕組みとは?
不動産運営の3大経費は、固定資産税、借入金利、減価償却費で...
減価償却費とは簡単に言うと「モノの劣化代」です。だから劣...
では、この減価償却費の仕組みはどうなっているのでしょう?
モノには耐用年数があります。そして、税法にも減価償却費を...
構造別の耐用年数:鉄筋コンクリート(RC)47年、重量鉄骨34...
税法ではこの耐用年数に応じて償却率というものが決められて...
例えば1億円の新築建物の減価償却費を構造別に計算してみます。
RC:1億円×償却率0.022(耐用年数47年)=減価償却費220万円...
重量鉄骨:1億円×償却率0.030(耐用年数34年)=減価償却費30...
木造:1億円×償却率0.046(耐用年数22年)=減価償却費460万...
木造はRCの倍以上の減価償却費を年間に計上できますが、気を...
RCだと220万円の減価償却費を47年間計上できますが、木造だと...
つまり同じ1億円の建物を、RCは47年、重量鉄骨は34年、木造は...
でも反対にキャッシュフローに大きく影響を与える借入金の借...
中古物件の減価償却費は工夫ができる!
耐用年数によって決まる減価償却費ですが、もし建物が新築で...
建物が中古の場合は、原則としてその建物の使用可能期間を見...
しかし、その建物があと何年使えるかを見積もることはとって...
1.築年数が耐用年数を超えている場合
耐用年数=法定耐用年数×20%
【具体例】木造の建物(耐用年数22年)で耐用年数を超えてい...
木造の耐用年数22年×20%=4年
2.築年数が耐用年数の一部を経過している場合
耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%
【具体例】RCの建物(耐用年数47年)で10年経っている場合の...
37年(RCの耐用年数47年-築年数10年)+2年(築年数10年×20%...
では、この耐用年数を使って中古建物の減価償却費を計算して...
例えば、1億円の土地付き築年数10年のRC物件を購入したとしま...
まず、RCで築10年ですので、耐用年数は39年です。
この耐用年数をもとに減価償却費を計算します。耐用年数39年...
しかし、購入した物件は、土地付きの物件なので、1億円を土地...
実はここに知っている人だけの知識と知恵が活かされることに...
減価償却をすることができるのは建物だけです。ということは...
この土地と建物を分ける方法はいくつかあります。先ほどの1億...
1.売買契約書に土地と建物の金額が記載されている場合
売買契約書に土地5千万円、建物5千万円と金額が記載されてい...
建物5千万円×償却率0.026(耐用年数39年)=130万円/年
2.売買契約書に土地と建物の金額が記載されていない場合
売買契約書に土地と建物の金額が総額で1億円と記載されてい...
合理的な方法はいくつかありますが、もっとも代表的な方法が...
1億円で購入した物件の固定資産税評価額が土地建物7千万円で...
土地建物1億円×60%(建物の固定資産税評価額4,200万円÷土地建...
この場合の減価償却費は、次のようになります。
建物6,000万円×償却率0.026(耐用年数39年)=156万円/年
さらに、建物の固定資産税評価額に消費税率(1.05)を加算し...
このように中古物件の場合は、建物の金額をいくらにするかで...
したがって、物件を購入する際に、建物の金額を売主さんと交...
もちろん建物の金額を極端に高くしてしまうと問題はあります...
このように考えると、不動産投資でお金を残すためには、不動...
減価償却費の逆襲
では、減価償却費は大きければ大きいほど良いのでしょうか?
やはり税法はうまくできていて、この減価償却費が逆襲してく...
まず先ほど例に出した1億円の物件の減価償却費は、建物価格が...
それではお金が出ていかない代わりに、何がなくなっているの...
実は、6千万円で購入した建物から、この156万円が差し引かれ...
建物6千万円‐減価償却費156万円=建物5,844万
しかし、建物から減価償却費が差し引かれたとしても、税引き...
それはこの物件を売ったときです。例えばこの物件を10年後に9...
10年間の減価償却費:156万円×10年=1,560万円
10年後の物件の簿価:土地4千万円+建物6千万円‐減価償却費1,...
売価9千万円‐10年後の物件の簿価8,440万円=売却益560万円
「簿価」とは、この物件の帳簿上の金額で、その時の不動産の...
物件を売却した時には、この簿価を差し引くことで売却益を計...
したがって、減価償却費の金額が大きいほど、簿価が少なくな...
そして、個人で物件を所有している場合は、不動産所得とは別...
短期譲渡所得(譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下)...
長期譲渡所得(譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超):...
不動産所得に掛かる税率15%の人が、3年後に物件を売却して売...
3年間の減価償却費累計額:所有時の年間減価償却費156万円×3...
3年間の節税効果:468万円×15%=70.2万円
3年間の減価償却費累計額456万円は、売却する時には売却益と...
売却時の納税額456万円×39%=177.84万円
3年間の節税額70.2万円に対して、売却時の納税額が177.84万円...
70.2万円-177.84万円=▲107.64万円
このように、毎年の減価償却費を大きくできれば何でも良いと...
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